“Rebus sic stantibus” (sobre la dación en pago)

Nunca antes un concepto jurídico poco conocido gozó de tal difusión mediática, ni se había popularizado hasta el extremo de llegar a formar parte del lenguaje de la calle.

La “dación en pago” es una fórmula prevista en nuestro Derecho civil desde antiguo a tenor de la cual el deudor puede ceder sus bienes al acreedor en pago de la deuda.  Y esto es lo que reclaman en la calle los miles de afectados por las hipotecas de sus casas frente a los bancos acreedores. Es decir, ceder la casa y saldar la deuda en base a la misma. Cosa que parece del todo lógica. Sin embargo, al haber disminuido notablemente el valor de las viviendas por la caída en picado de los precios en el mercado inmobiliario, aquellas no tienen el mismo valor que en el momento de su adquisición. Esto produce una situación que resulta del todo incomprensible para muchos: el banco, no obstante se adjudique la vivienda en pago, puede continuar reclamando al deudor hasta la total liquidación de la deuda.  Esto significa, en otras palabras, que la depreciación de la vivienda perjudica al deudor, no al acreedor.

Así las cosas, ante el clamor de la calle, el Gobierno se comprometió a reformar la legislación hipotecaria para dar una solución al problema. El resultado es un sucedáneo de ley que no garantiza efectivamente la dación en pago como medio de saldar la deuda frente al acreedor bancario.

Convendría recordar que, no obstante el rigor de la cláusulas hipotecarias y de la legislación que la ampara, existe desde tiempos inmemoriales en nuestro Derecho un principio omnipresente en materia de contratación. Esto es, la  clausula “rebus sic stantibus. El latinajo en cuestión vienen decir que cuando cambian las cosas o la situación en que se celebró un contrato, deben cambiar también los términos de la contratación en aras de preservar el equilibrio patrimonial entre las partes. Lo que parece del todo lógico. Este principio inmerso en nuestro ordenamiento jurídico viene siendo aplicado y recogido  por la jurisprudencia del Tribunal Supremo; y se entiende que está implícita en todo tipo de contratos. Y en particular, en los contratos de prestación o tracto sucesivo (en el tiempo), entre los cuales está, cómo no,  el préstamo con garantía hipotecaria.

Si el valor de una vivienda era de 100.000 euros hace cinco años, pongamos por caso, y actualmente se ha devaluado a la mitad, por efecto de la deflación de precios en el sector inmobiliario, justo es que esta lesión patrimonial no sea soportada solo por una de las partes: el deudor hipotecario (propietario), sino  también por la contraparte: el banco acreedor, ya que la situación ha cambiado de manera imprevisible. Parece del todo lógico que opere aquí la cláusula “rebus sic stantibus” y se llegue a una solución en la que –como mínimo– no se perjudique solo una de las partes sino que “solidarice” la pérdida patrimonial. Sobre todo si se considera que la práctica bancaria habitual era la de encargar  a los propios peritos tasadores del banco la tasación de la vivienda que debía garantizar  el préstamo. Parece justo, pues, que el banco asuma también el riesgo de un desplome sin precedentes de los precios de mercado.

Esto, desde mi modesto punto de vista, daría cabida a la “dación en pago” para saldar la totalidad de la deuda, independientemente de que en las cláusulas de la hipoteca esté o no prevista y aun cuando la misma Ley Hipotecaria no lo contemple. Conviene recordar también que nuestro centenario Código Civil  (autentica “constitución social”) contempla con la categoría de principio general del Derecho que “las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos …y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas Este principio debe ser inspirador en la interpretación y aplicación de las leyes.  La realidad social es la que es, y a nadie se le oculta que nos encontramos inmersos en una de las crisis económicas y financieras más dramáticas de la historia. Y ello debe ser tenido en cuenta para aplicar la Ley con criterios de equidad y justicia, principios inspiradores del ordenamiento jurídico.

El razonamiento que hago sería más que suficiente para cambiar la Ley Hipotecaria introduciendo los preceptos que garanticen la efectiva cancelación de deudas hipotecarias actualmente existentes en base a la fórmula de la “dación en pago”. El argumento del gobierno para no hacerlo es que ello provocaría una gran “inseguridad jurídica”. Un término –si me permiten– tan manido como ambiguo con el cual se podría justificar cualquier cosas, pero también exactamente lo contrario. Me pregunto si no existe en este país “inseguridad jurídica” con casi seis millones de desempleados, con miles de familias en la que  todos sus miembros están sin empleo, con unos índices  de  morosidad nunca vistos, con un récord histórico de procesos concursales,  de cierre de empresas … (y no sigo porque el etcétera sería demasiado largo).

Los activos inmobiliarios en los balances de los bancos han pesado como una losa en la “salud financiera” del sistema. Tampoco están exentos de culpa los que abrieron “generosamente” el grifo crediticio y repartieron préstamos a diestro y siniestro, sin demasiados miramientos. Sin embargo, todos ellos sin excepción han recibido un grueso favor con la creación del llamado “banco malo”.  Con lo que todo queda en un problema “biodegradable” o de fácil solución.

No es una cuestión de “inseguridad jurídica” la que plantean cientos de miles de familias que no solo tiene que abandonar sus casas expulsados por el banco, sino que además tienen que seguir pagando su deuda, aunque no tengan ni para comer… Lo que plantean es una solución justa y de sentido común.

 

 

 

Luis Rivero Afonso

www.luisrivero.es

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